海南万宁市养老新二手房交易税费明细表解析

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买卖二手房要缴纳哪些税费交易费用呢？房天下小编整理了二手房交易买卖双方的税费计算，以下是具体的税费项目：

二手商品房税费：

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的万宁房产类型，但是经济适用房不属此类。

契税：

成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的万宁房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

印花税：

二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

营业税：

凡是万宁房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;

个人所得税：

凡是万宁房产交付时间不足2年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：

1、适用于可以提供万宁房产原价纸凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;

2、适用于不能提供万宁房产原价纸证明或者合理费用凭证的：万宁房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在万宁购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款等。】

如果万宁房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该万宁房产当年内计划再行购置万宁房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置万宁房产后将相应部分的个人所得税退还。

房改房税费：

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的万宁房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人的万宁房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的万宁房产可以直接上市交易：

契税、印花税：

按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金：

房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该万宁房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品万宁房产权了;

个人所得税：

房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该万宁房产当初房改时，交纳房改价款(万宁购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

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