十大关键词看懂2020年楼市

2019年即将收官，2020年马上到来，房价还会跌吗？因城施策有哪些具体动作？人才购房会否继续放宽？

小编采访了众多业内专家，总结了十大关键词，既有“熟悉的配方”，也有“新鲜的味道”。

房住不炒

中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也强调了这一点。

中国社会科学院（下称社科院）城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒"回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。

因城施策

“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重，更多城市或进行政策微调。

邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。

严跃进表示，各地根据自身实际情况进行政策微调，必须确保在“稳”的前提下。各地对趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为，要严格监管，促使房地产市场和预期在稳定的通道之中。

克而瑞研究院预计，2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。

稳中有降

不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线调整压力更为突出。

邹琳华预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

分城市看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。

融资偏紧

中指院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但会更加强调松紧有度、有保有压。

克而瑞预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。

对于美元债，克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外债依然是房企融资的重要通道，如果国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。

土地市场更“冷”

2019年下半年，随着融资渠道持续收紧，土地市场进一步转冷。

中原地产统计数据显示，截至11月末，全国主要城市的宅地流标已达696宗，预计12月流拍还将明显增加。

克而瑞表示，2020年房企在拿地时会更谨慎，土地市场热度大概率仍会持续低位运行。对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机，而龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。

并购增多

2019年，头部房企并购动作频频。专家分析，主因在于市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。

业内人士普遍认为，房企并购潮仍将继续，行业集中度将继续提高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购与大公司合作不失为一种生存方式。

存量改造

中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

全国住房和城乡建设工作会议上也提到要推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。

严跃进表示，未来存量物业改造或将成为主流，房企需研究相关touzi机会。后续财政政策支持力度或会加大，房企也应积极在存量物业收购和改造等方面发力。

转型

克而瑞资料显示，目前地产行业TOP 30中已无纯地产开发企业，房企逐步转型走向多元化。

社科院报告指出，在2020-2021年度，随着行业集中度持续加速提升，多数房企仍然将面临转型升级的压力。建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏，同时结合产业趋势，转变开发理念和运营模式，提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。

touzi增速回落

2020年房地产开发touzi将继续维持正增长，但是由于基建方面touzi发力，房地产开发touzi或将稳步回落。预计2020年房地产开发touzi增速将回落至6%左右。

海通证券表示，2020年房地产开发touzi增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5%-8%。

租赁市场整治

12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

明年，整治租赁市场乱象将是重点，特别是长租公寓方面，严防住房金融风险。