政策调控保持稳定 明年楼市或将持续降温

今年以来，楼市调控延续了高频从严模式。

尽管调控政策整体保持稳定，但房地产行业供需指标仍保持韧性，降温幅度远不如市场预期，整体呈现稳定震荡降温态势。可以预见，2020年全国房价再度大幅上涨的可能性已不大，房地产金融定向收紧或将常态化，短期内楼市降温调整态势仍将延续，行业或将持续降温，部分地区、部分城市的房地产积聚的风险可能逐步暴露。

房地产开发touzi将继续下台阶

政策层面，房地产市场政策端并未发生变化。自2018年下半年来房地产调控政策继续加码，“房住不炒”总基调始终如一，在经济下行压力加大的情况下依然保持较强定力。预计2020年调控将继续以“稳”为主，但因城施策将延续。资金层面，在政策严格调控下，商品房销售低迷，开发商加快推盘回笼资金的步伐也将受到影响，同时房地产信贷、信托及外债等融资渠道全面收缩，对开发商带来资金考验。touzi构成层面，增长动力不足。虽然建安touzi尚有韧性，但在开发商touzi意愿和能力缺失以及市场需求受限的情况下难以持续加快开工进度。不过，城镇老旧小区改造、城镇化刚性需求、库存低位以及地方政府对土地出让金收入的依赖意味着房地产touzi仍然是经济的重要支撑，不会出现断崖式下跌。预计2020年房地产开发touzi稳中缓降，全年增长5%左右。

商品房库存将逐步回升

供求关系和市场预期也是影响楼市走向的关键因素。截至2019年10月末，全国商品住宅待售面积已降至2012年末的水平。即便该项统计数据并不包括未竣工的待售面积，也代表着近两年商品住宅库存处于低位。纸得注意的是，近两年商品房新开工面积增速远大于商品房销售面积，未来必将带来一定的库存压力。一方面，由于项目去化率降低，大量的新推盘项目将不断形成新的库存；另一方面，随着近两年开工的项目进入集中竣工期，未竣工待售面积将逐步转化为已竣工待售面积，在统计上也能逐步得到体现。展望2020年，伴随着商品房库存的回升，以及楼市销售继续降温调整，市场供求关系将进一步逆转。

此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500万套目标的大前提下，预计2020年棚改计划将近翻倍，实物安置touzi或将超过1万亿元，托底touzi增速。

行业流动性管控持续

截至2019年三季度末，我国房地产贷款余额约43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较2018年全年水平下降4.4个百分点，房地产贷款占各项人民币贷款余额约28.9%，较2018年末提升0.5个百分点。从增量看，2019年前三季度新增房地产贷款约4.6万亿元，同比下降13.2%，占新增各项人民币比重33.8%，较2018年全年水平下降6.5个百分点。从投放结构来看，当前房地产行业流动性管控侧重于总量管控和严查违规，需求侧为满足居民首套和改善购房的基本居住属性，按揭投放韧性较强；与此同时，在经济中枢下行和经济结构换挡中，银行资产配置对于按揭贷款的青睐不减，短期内投放相对“刚性”。展望未来，预计房地产行业信贷收缩压力主要集中在供给端，需求侧按揭投放出现大幅收缩的概率较低。预计2020年末房地产贷款余额约为49.5万亿元，同比增长11.7%，增速或略低于2020年各项人民币贷款余额增速。

房地产行业将加速洗牌

2019年，在楼市降温调整、融资监管收紧的严峻形势下，开发企业经营和资金链面临巨大压力，即便百强房企业绩增速也明显回落。克而瑞监测数显示，2019年1-10月份，TOP100房企累计权益销售规模同比仅增长5%，略好于行业平均水平，但远低于上年同期行业增速。不过，龙头房企销售额集中度继续提高，千亿级房企数量明显增加，大型规模房企的竞争优势依然明显。展望2020年，房地产市场将继续调整，市场竞争将进一步加剧。大型规模房企凭借实力和融资优势，仍将继续整合资源、扩大规模；而中小房企则将面临较大困境。目前，房地产行业已进入“白银时代”，尽管仍然存在很多结构性机会，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去，大浪淘沙将加剧行业洗牌，资源整合和兼并重组将成为大势所趋。

需要关注的风险

一是政策风险。房地产市场受调控政策、信贷政策的影响极大。2019年以来，在货币环境相对宽松的情况下，房地产调控先松后紧、以紧为主，楼市在政策对冲博弈下呈现稳定降温态势。不过与往年经济下行时主动刺激楼市不同的是，7月份，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，打破了放松房地产调控的幻想。

二是市场风险。从长周期来看，作为宏观经济的风向标和晴雨表，我国房地产行业已进入增速下行换挡周期；从短周期来看，楼市调控仍处于紧周期，未来房地产市场降温调整幅度将有所加大，周期性探底态势将更加明显。此外，从调控的角度来看，随着户籍制度逐步放开，主要城市争相出台人才新政。未来需特别防范一线、二线热点城市房地产泡沫化风险和三线、四线城市房价下跌风险，尤其是后者。

三是流动性风险。在楼市调控收紧、市场预期下行的背景下，房地产抵押物能否快速变现显得至关重要，变现风险主要体现在抵押物价纸的下降和变现周期延长上。从目前的市场形势来看，不动产的流动性正在变差。因此，银行需建立健全房地产抵押品动态监测机制，及时发布内部预警信息，并采取有效应对措施。

四是信用风险。房地产业在touzi、经营、交易过程中都需要大量融资，但touzi回报和市场波动风险相对较高的行业。在银企信息不透明、监管尚不完善的情况下，一旦房地产市场出现较大波动，导致开发企业经营不畅、决策失误或者资金链断裂，甚至是资不抵债，高负债的开发企业非常容易选择违约进而产生信用风险。此外，个人信用风险亦不可忽视，主要集中在touzi投机购房者身上。投机购房者往往选择加杠杆购房，有些可能还会同时touzi债市、股市，甚至用房产作为抵押进行投机，一旦某个环节出现问题，则很容易导致家庭破产，而不得不“弃房断供”。