海口老旧住宅区自主改造指导意见出炉！这类房改造可享多项优惠政策

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9月25日，记者从海口市棚户区（城中村）改造联席会议办公室获悉，为进一步推进棚户区改造，促进城市更新，规范海口市符合棚户区界定标准的老旧住宅区自主改造（下称自主改造）活动，增强住宅区综合防灾能力，改善人居环境，制定《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》（以下简称《意见》）。

实施时间

《意见》自9月24日起施行，有效期两年，适用于海口市主城区内的老旧小区自主改造试点工作。

何为自主改造？

自主改造是指老旧住宅区全体业主有意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，根据《意见》及相关规定，经市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，享受相关优惠政策的改造模式。

不接受《意见》相关条件的其他自主改造活动，依照有关规定办理，不享受《意见》有关优惠政策。

什么是老旧住宅小区？

老旧住宅区是指用地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。

认定条件

80%以上面积建筑使用时间超25年

房屋以居住功能为主，80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。

房屋长期渗漏水被鉴定为危房

房屋以居住功能为主，居住建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且建筑物满足下列条件之一的：

（1）主要承重构件损坏，房屋沉降，外墙、地坪开裂，房屋长期渗漏水；

（2）建筑消防设施、安全疏散达不到规定标准、不符合现行抗震设防要求；

（3）被鉴定为C级、D级危房；

（4）房屋不满足住宅设计规范强制性条文规定、居住功能缺失。

场地低洼常年涝灾严重

住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。

哪种情况享受优惠政策？

新建总建筑面积中包含回迁安置房、配套建设的可售商品房、办公用房、商业用房等，符合《意见》规定的现状建筑3倍面积以内部分，可享受相应优惠政策。其中，回迁安置部分按拆除的现状建筑面积1.2倍计算，免交市政基础设施配套费，其余部分面积的市政基础设施配套费由规划主管部门按30%收取。

自主改造项目回迁安置部分房屋的，不动产权属初次登记费、不动产他项权利登记费免收，不动产所有权证工本费等其他各项行政事业性收费按标准的30％缴纳。

对改造安置住房建设用地部分的面积免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

自主改造项目中建造普通标准住宅出售，增纸额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增纸税。

业主选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。业主选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对自主改造项目给予支持，有线电视和供水、供电、供气、公交、排水、通讯、道路等市政公用设施，可由相关单位出资配套建设，市政府积极协调相关市政公用事业企业给予缴纳入网、管网增容等经营性收费的减免。对整体改造的项目，涉及拆除的非居住建筑面积占比超过20%的部分，或居住建筑年限在15年以下，且不满足《意见》规定有关条件的部分，原则上不享受《意见》规定的优惠政策。

改造要求

改造项目需征得

业主同意

改造项目符合相关要求，在征得100%业主同意后，经所在区政府审查，报市政府审批，可列入区政府老旧住宅小区年度改造计划。对可在年度内开工建设安置用房的项目，可经市政府批准，上报省住建主管部门，纳入本年度或下一年度棚户区改造计划，并享受本意见规定的相关优惠政策。

允许同一实施单位

对老旧小区统一改造

单宗土地权属清晰的老旧住宅区自主改造项目，用地规模一般不小于5亩。允许同一实施单位整合相邻产权清晰的老旧小区统一改造，或跨区域对多个产权清晰的老旧小区统筹安置、整体测算、按规划要求改造。

鼓励新建项目与相邻自有产权清晰的老旧住宅区整合建设，老旧住宅区对应的建设部分按《意见》享受相关优惠政策。

规划要求

承接政府公共设施用房

可增加容积率

《意见》规定，自主改造项目建设应符合城市控制性详细规划要求。确需调整规划的，应对调整规划的可行性进行论证，按程序批准后方可实施。原则上新建建设规模应不超过符合《意见》规定的拆除改造建筑面积的3倍，且改造项目住宅容积率原则上≤3.5，涉及商业配套建设的可在3.5容积率基础上按不超过30%上浮。